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16年再回首 郭广昌终于重组豫园股份

2018-08-01 00:32   来源:未知

  

  近日,豫园股份(600655.SH)的重组之旅接近尾声。由于分红实施完毕,其公布了修订后的重组方案,拟以9.83元/股向浙江复星等16家公司发行22.75亿股,购买其持有的上海星泓等24家公司的全部或部分股份,评估作价223.62亿元;同时,向黄房公司(黄浦区国资委旗下)发行1.64亿股,购买其持有的新元房产,评估作价16.15亿元。

  郭广昌的复星产投在拿下豫园股份第一大股东之位后,并未进行大刀阔斧的改革,直到15年后,才谋求进一步整合,将地产注入。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对野马财经表示,豫园的价值肯定是低估了,豫园自有物业取得时间早,早已升值。这两年类似的商场零售业项目,其实未能真正做起来,从实际情况看,这类项目管控好,价值提升速度很快。

  一位接近豫园股份的人士告诉野马财经:“期待大股东能多给豫园方面一点资源的倾斜。”

  然而,细看标的资产的基本面,野马财经发现除了上海星泓、复星物业和博城置业,剩下的21个均为单一地产项目。

  历时逾400天,经过3次修改,由复星操刀的豫园股份(行情600655,诊股)(600655.SH)重组落定,此次重组以复星地产项目为基础,涉及17个交易对象和25个标的,交易金额达240亿元。如此大手笔挪腾,其实控人并未变化,仍为郭广昌,从2001年拿下豫园股份到如今实施重组,郭广昌可谓是完成一次长跑。

  然而,市场对该项重组却并不买账。2017年11月9日,豫园股份停牌近一年后复牌以涨停价每股12.45元开盘,随后逐渐开始回落,收于11.80元/股。在获得证监会有条件通过后股价甚至连跌了7天,盘中甚至跌至9元/股,截至5月31日,收于10.47元/股。

  2004年2月,复地在香港上市,成为第二家在香港上市的内地房地产企业,可谓风光一时,2005年底,复地土地储备达570余万平方米,成为上海房产企业的前三强。复地也曾想要回A股,当时称拟将H股每5股合为1股,发行不超过1.26亿股A股,但这种A+H并未成行。

  值得注意的是,豫园股份持有上海核心商圈10万平方米的自有物业,该地段的均价在2015时就达到16万/平方米,年人流量4000万人次,此外,豫园股份旗下拥有老庙黄金等在内的13个中华老字号。

  对于复星的这次重组,你们有感到快乐吗?评论区见。

  

  此前,郭广昌成立了多个基金管理平台,设想将地产业务与私募基金捆绑,最典型的就是以前的星浩资本,不过地产基金之路并未成功,根据复地集团的数据,2012年到2016年,复地新增土地面积逐年下降,销售规模在百亿元左右,在国内的房企排名也开始退步。

  高级会计师刘文斌告诉野马财经此次注入的标的均采用了资产基础法为评估结果,即以目前的市价计算价值,但这些标的中有很多处于开发期,并不知道最终的销售结果,一旦出现销售问题,那风险将由上市公司承担。

  复地的“前世今生”

  工商资料显示,复星产投成立于2001年11月22日,法定代表为郭广昌(现变更为陈启宇),注册资金6亿元,也就是说复星产投刚成立不到一个星期,就去接手了豫园股份。据《中国经营报》报道,当时上海滩红人周正毅也正觊觎豫园股份,但上海市高层并不喜欢周,更看重复旦的高材生郭广昌。

  郭广昌拿下豫园

  有市场人士指出,拿下绝对控制权的复星或许会把豫园股份作为其重要的战略棋子,至于是否能把豫园股份与“快乐”板块完美衔接,还得看复星的打法。

  对于上述举报,10年过去,仍未有结论,野马财经亦向复星方面和豫园股份均求证,不过,截至发稿,并未收到回复。

  地产资产管理业内人士黄立冲曾表示“能够鲤鱼跃龙门本来就不易,重新跳回去非常可惜。”

  上图为发行股份数量

  不过,复星注入资产也签了一份对赌协议。按照约定,重组资产在2018-2020年的净利润合计不低于70亿元。从目前看,重组资产在2017年上半年的净利润合计不到3亿元,负债达450亿元,整体负债率达80%。

  在讨论这场交易之前,先来回顾一下16年前的豫园往事以及复地这些年的发展轨迹。

  此外,这些标的资产增值率均较高,例如开发金融蜂巢通州2号、6号的复地通盈以及开发复地星光天地的复旸投资,增值率超200倍,而例如净资产为负的复毓投资其评估价格达到11.56亿元。

  更多的市场人士将这次重组视为“复星地产”的回A之路,因为从标的构成来看,大部分都是复地集团旗下的公司。复地曾是复星旗下重要的板块,有过上市的风光,也有过退市的无奈,排名从前10落至50名开外。

  虽然市场人士认为重组实际上是“复地的回A之旅”,不过不管是复星还是豫园均对“地产股”概念表示否认,在他们看来,复星这部分资产的注入是为豫园的进一步扩展搭建了载体。

  240亿元重组值不值?

  

  对于退市的原因,复地集团称公司作为在港交所上市的内地注册公司,海外融资能力非常有限,母公司因条例规定而无法向公司注入资本,导致上海复地的负债比率偏高,这又进一步削弱其融资能力,对未来发展是一种障碍。

  退市后的复地集团的走向成为被关注的焦点之一。2013年起,复地逐渐转型,从住宅开发到“住商协同”,打造蜂巢城市,并频频购买海外地产,从伦敦买到米兰、东京等地。

  从最开始到过会,该重组方案修订了3次,即使多次修订,最终的版本也充满问号。

  复星此前整理自身业务,将其分为健康、富足、快乐三大板块,其中,健康旗下拥有复星医药(行情600196,诊股)这一上市公司平台,市值突破千亿;富足底下则充满钱的味道,保险、银行、证券、地产均包含在内;快乐这一板块虽然有豫园股份这一平台,但此前并未协同发展,按照复星的招数,豫园股份将被塑造成一个旗舰平台,打通衣食住行,将资源“拎”起来。

  这样的股价走势不禁让股民疑惑:复星注入的究竟是不是"好资产",豫园股份的未来到底有没有想象力……

  上图为紫藤里项目销售信息

  此次重组涉及200多亿元,但并非借壳,公司实控人为复星郭广昌,只是攥得更紧了。数据显示,交易前,复星共计持股26.45%,交易后,复星持股达68.25%。值得注意的是,整个豫园股份的盘面被迅速放大,并且新注入资产的估值远高于豫园的市值。

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