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欧阳捷:都市圈惜土如金,可售住房将成为奢侈品

2018-05-28 17:36   来源:未知

  

上周,我们先谈了非都市圈中小城镇房地产将逐渐走向萎缩【详见上期文《欧阳捷:县城去库存或将成为绝唱》,点击链接可直接阅读】。

那么,都市圈呢?

都市圈之争将成为更高层级的竞争。

未来,国家竞争的核心不是城市竞争而是都市圈竞争,这既是国家政治经济竞争力之争,也是国家品牌形象影响力之争,谁拥有的都市圈更大、更多、更强,谁就能吸引更多的人才、掌握未来发展的引领权。

广深都市圈、北京都市圈、上海都市圈对标的是世界级大都市圈——东京都市圈、纽约都市圈、伦敦都市圈,并力图超越。

眼下,我们的都市圈距离这些世界级都市圈还有很大差距。

以上海为例,其实还不是真正意义上的都市圈,上海只是上海。

上海GDP仅占全国的3.7%,上海的轨道交通几乎没有走出上海市域,上海市政府与周边城市几乎没有互动,产业、人才、技术、金融的交流都是自发而无序的。

东京都市圈GDP占日本40%,东京都市圈轨道交通总里程是上海的3倍多,东京都市圈内城市之间规划一体、相互衔接。

▲图为东京都市圈范围

如果上海不能放弃“螺蛳壳里做道场”的传统观念,转而打造大上海都市圈,不仅会被世界级都市圈俱乐部所抛弃,而且真有可能变成网民热议的杭州湾都市圈的一部分。

武汉、成渝、南京、合肥等国内都市圈将形成争先恐后的竞争格局,谁在这场都市圈之争中胜出,谁将引领国内都市圈发展的主导权。

过去我们说过,都市圈是以轨道交通为纽带,以科技产业新城和特色小镇为星罗,以人才导入为核心,形成产业竞争优势和消费升级优势,实现产业与人口的转移和腾笼换鸟。

十九大报告提出的“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,从战略上印证了都市圈的必由之路。

都市圈内的核心城市应当起到主导作用,并与周边中小城市协同城市空间、产业资源、人口分布、交通组织、用地规划等,才能真正形成都市圈的经济一体化。

都市圈里的核心城市和中小城镇人口还会长期净流入,城市还会发展,土地财政还将继续增长。

谁的土地出让金更多,谁的环境营造就更好,发展机会就更多,增长潜力就更大。

02

都市圈的发展,其实更加速了非都市圈城市的萎缩。

去年,住宅用地出让金前50强城市,绝大多数要么是都市圈核心城市或省会城市,要么是都市圈里的中小城市。

从上图可以看出,除了安徽阜阳、浙江金华、浙江台州、山东菏泽、江西赣州、江苏盐城,其它城市都是紧靠长三角、珠三角、京津冀都市圈核心城市,而且只有江西赣州一个城市属于非都市圈城市。

去年,50强城市成交住宅用地面积仅占42%,跌入近几年的最低点,反映了以一二线城市限制土地供应和严厉调控的效果。

尽管如此,50强城市还是吸走了大量的城市发展资金,住宅用地出让金收入占全国2300城市的74%,显示城市发展集中度相当之高,甚至高于房地产行业集中度。

反观三四线城市,它们抓住了一二线城市调控和大房企进入的机遇,收获更多的土地财政,去年的土地出让金占比虽然不高,但却比2016年几乎翻了一番。

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